据IPO早知道消息，(3.73, 0.27, 7.80%)旗下中国文旅集团于2021年4月23日递交的招股书届满六个月面临失效，这已是其自2020年4月17日首次递表以来的第三次闯关失败。10月22日晚间，中国文旅集团再一次递交新的招股书，并更名为大湾区文旅康居股份有限公司（以下简称“大湾区文旅”）。(11.08, 0.00, 0.00%)国际(1.23, 0.00, 0.00%)仍为独家保荐人。

　　招股书三度失效（来源：港交所）

　　招股资料显示，大湾区文旅成立于2018年，是一间位于具文化旅游体验地点的度假物业的开发商，该等物业主要位于江门及其认为具发展潜力的中国其他地区，此外亦从事一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务，分为度假物业发展和文化旅游业务两个分部。

　　度假物业发展方面，于2021年8月31日大湾区文旅在恩平拥有包含18个度假物业发展项目的组合，涉及土地储备总建筑面积约为130万平方米，其中11个已竣工项目、3个发展中项目及4个持作未来发展项目的建筑面积分别约为20万平方米、10万平方米及100万平方米，分别占总土地储备比重的14.5%、8.3%及77.2%。

　　文化旅游业务方面，大湾区文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村，该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。大湾区文旅另就英德巧克力王国（由奥园集团拥有的文化旅游胜地）的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务，并为泉林欢乐世界园区提供景点管理服务。

　　大湾区文旅业务布局（来源：招股书）

　　根据仲量联行行业报告，2020年大湾区文旅住宅物业（包括度假物业）合约销售额约达7.15亿元，分别在广东省江门和广东省房地产公司中排名第五及第220，在相关地区的市场占有率分别约为4.5%及0.04%。

　　2018至2020年大湾区文旅收入从3.35亿元增至9.68亿元，复合年增长率约为70%；同期归母净利润从7248万元增至1.54亿元，增长一倍有余。而在2021年1-5月，大湾区文旅收入3.19亿元、归母净利润1533.2万元，均一改去年同期疫情影响下的颓势。

　　从收入结构来看，大湾区文旅收入越来越倚重度假物业发展，后者贡献率从2018年的79.8%增加7.9%至2020年的87.7%，2021年前5个月仍达87.1%。换而言之，大湾区文旅更多依靠卖房营生，这与其主打文旅IP相去甚远，更名亦未能掩盖卖房为主业的事实。

　　大湾区文旅收入结构（来源：招股书）

　　营收迅速增长的同时，其销售度假物业毛利率持续下滑，从2018年的47.3%降至2020年的37.0%，并进一步降至2021年首五月的26.7%，足足下降20.6个百分点；由此拖累整体毛利率下降17.6%至27.2%，三年半来首次低于30%。

　　大湾区文旅自上份招股书首次披露“三条红线”数据，最新备考数据为：剔除预收款后的资产负债率为67.8%、净负债率为5.4%、现金短债比为2.6。根据“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于100%”、“现金短债比不得小于1倍”的监管标准，此次大湾区文旅全部达标。

　　大湾区文旅三条红线情况（来源：招股书）

　　当然，2018年、2019年大湾区文旅的资产负债率一度高达632.0%和272.2%，相当于两年缩减近600%。大湾区文旅解释称，2019年由于利润及全面收入总额有所增加，以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资导致股本增加所致；2020年则因偿还银行及其他借款而下跌。

　　截至2020年5月31日，大湾区文旅的流动负债（即短期负债）约为11.55亿元，相较2020年末略微减少。与之相对的是，现金及现金等价物只有3.46亿元，流动性仍然难以覆盖。

　　如今大湾区被规划作为香港、澳门及中国之间合作的重要渠道，并预期成为创新行业、先进制造及现代服务的试点区域，2020年以11.98万亿元GDP雄踞世界最繁荣的四大湾区之一。

　　只是房住不炒”已经深入人心，三条红线、银行贷款集中度管理、两集中供地一再加码，地产行业再难重现高速增长，这对高度依赖销售度假物业的大湾区文旅并非好事。叠加疫情时有反复，文化旅游业务亦要受到掣肘。更名锚定大湾区概念，大湾区文旅能否上市顺利还宜拭目以待。（后台回复“招股书”获取热门IPO公司招股书）